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关于公开征求《重庆市物业专项维修资金管理办法(修订草案)》意见的公告

日期:2021-02-20

渝建物业〔2021〕4号


重庆市住房和城乡建设委员会

关于公开征求《重庆市物业专项维修资金管理

办法(修订草案)》意见的公告


为加强物业专项维修资金管理,保障物业正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《重庆市物业管理条例》相关规定,我委起草了《重庆市物业专项维修资金管理办法(修订草案)》。现将《重庆市物业专项维修资金管理办法(修订草案)》公布,欢迎公民、机关、各企事业单位和社会团体在2021年3月10日前以信函、电子邮箱等方式就条例草案提出意见和建议。

联系地址:重庆市渝中区长江一路58号重庆市住房和城乡建设委员会物业监督管理处。

联系电话:63760757

电子邮箱:cyy6365@126.com


重庆市住房和城乡建设委员会

2021年2月18日 

   

重庆市物业专项维修资金管理办法

(修订草案)


第一章  总则

第一条 为了加强物业专项维修资金管理,保障物业正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

第三条 本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

第四条 物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。

第五条 市、区县(自治县)人民政府应加强物业专项维修资金管理工作,明确物业专项维修资金管理机构,配备与工作任务相适应的工作人员,落实工作经费。

第六条 市住房城乡建设主管部门指导全市物业专项维修资金监督管理工作。

区县(自治县)住房城乡建设主管部门负责本辖区物业专项维修资金监督管理工作。

市和区县(自治县)财政、规划自然资源、市场监督管理、消防救援、审计等相关行政主管部门按照各自职责分工,共同做好本市物业专项维修资金的相关管理工作。

物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处指导本辖区物业专项维修资金使用管理中的具体事务性工作,居(村)民委员会依法协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展议事协调工作。

第七条 一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的,应当设立物业专项维修资金:

(一)商品房;

(二)安置房;

(三)经济适用房;

(四)房改房;

(五)保障性租赁住房;

(六)市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。

一个物业管理区域内仅有一个独立产权单位的,可以自愿设立、交存物业专项维修资金。

第二章  交存

第八条 物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内,首期物业专项维修资金的交存标准为:

(一)有电梯的,按每平方米建筑面积120元交存;

(二)无电梯的,按每平方米建筑面积80元交存。

主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准,由各区县(自治县)人民政府确定。

本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和本市相关规定执行。

第九条 新建商品房在办理网签备案时,由开发建设单位代为足额缴纳物业专项维修资金,存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

开发建设单位应当在办理竣工验收备案前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人。

本市房改房首期物业专项维修资金的交存时间按国家和本市相关规定执行。

第十条 业主交存的物业专项维修资金属于业主共有。

房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金属房改房单位所有。

第十一条 业主大会成立前,业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管。

第十二条 区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当采用招投标方式,结合存款利息、资产规模和服务效能等因素,择优确定物业专项维修资金的专户管理银行,严格控制专户管理银行数量。

专户管理银行协助办理专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项,并提供专项维修资金管理信息系统和维修资金使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在专户管理协议中约定。

房改房物业专项维修资金管理机构应当按国家和本市有关规定确定专户管理银行。

第十三条 负责代管的区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。开立物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号分列业主分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号分列业主分户账。

房改房单位应当按照本市房改房相关规定,以幢为单位,按房屋户门号建立业主分户账。

区县(自治县)住房城乡建设主管部门在代管期间应当建立维修资金管理系统和实时监控平台,并与专户管理银行建立实时对账系统,对物业专项维修资金的交存、存储、使用、增值和查询等进行统一管理,接受业主和相关部门的监督和查询。

不能确权且又属于全体业主共有的公益性质物业(如物业服务用房)不交存物业专项维修资金,不设立分户账。

第十四条 区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管期间收取物业专项维修资金,应当使用市财政部门统一监制的专用票据,实行一户一票。

第十五条 业主大会成立后,决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的,应当在物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。业主大会应当就下列事项进行表决:

(一)不由区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管物业专项维修资金的决议;

(二)本物业管理区域内物业专项维修资金管理制度,包括但不限于本物业管理区域内专项维修资金的筹集与使用的原则、方法与过程控制等内容;

(三)业主大会与本物业管理区域内物业专项维修资金账目管理机构的协议草案;

(四)确定业主委员会主任为本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人和定期审计的决议;

(五)其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上同意,业主表决后签字,交街道办事处存档。

业主大会召开后,业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会召开的情况在本物业管理区域内公示5日以上。

第十六条 业主决定自行管理的,业主大会应当在物业管理区域所在地的物业专项维修资金专户管理银行开立专户。业主委员会应当持业主大会按照本办法第十五条规定通过的有效决议及公示情况说明向区县(自治县)住房城乡建设主管部门书面申请办理物业专项维修资金划转手续。

符合本办法第十五条规定的,区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当自收到业主委员会书面申请之日起30日内,与专户管理银行在业主代表和乡(镇)人民政府、街道办事处的监督下核对账面余额无误后,通知专户管理银行将该物业管理区域业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金专户,并将有关账目等资料移交业主委员会。

第十七条 划转物业专项维修资金自管时,业主委员会应当与专户管理银行、物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府签订授权协议书,同意乡(镇)人民政府或者街道办事处在发生本办法第三十六条规定的危及房屋安全等适用应急简易程序的情况时有权组织代修,维修费用从相关业主物业专项维修资金分户账中划转。

第十八条 专项维修资金自管的,业主委员会主任离任前或每届业主委员会到期前,乡(镇)人民政府、街道办事处应当指导业主委员会委托第三方专业机构,对管理专项维修资金的情况进行审计,并通报全体业主。

第十九条 专项维修资金自管后,需变更专户管理银行的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上同意,按第十七条规定签订相关协议,并报物业专项维修资金代管理机构备案。

第二十条 业主自行管理期间,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上同意,业主大会可以申请区县(自治县)住房城乡建设主管部门重新代管物业专项维修资金。

第二十一条 业主自行管理维修资金期间,出现以下情况的,应终止自行管理并委托区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管:

(一)业主大会会议决定终止的;

(二)业主大会或者业主委员会解散的;

(三)业主大会关于自行管理决定被主管部门决定撤销或被人民法院判决撤销的;

(四)其它依法应当代管的情形。

终止自行管理前应当在物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处的指导监督下做好物业专项维修资金的清算工作,并将资金账面余额划转物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管。

第二十二条 物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的,可以根据物业服务合同、管理规约约定或者经业主大会决定,在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计,审计费用可以从物业公共收益中列支;也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

第二十三条 公共收益按年度纳入物业专项维修资金账户,并按物业管理区域为单位设立单独账目。

首次建立物业管理区域公共收益独立账目前,物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织开展一次公共收益使用和收支情况的检查,并将检查情况向全体业主公布。其检查结果作为公共收益独立账目期初数。

第二十四条 商品房业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的,物业专项维修资金管理机构应当告知业主及时续交。

物业专项维修资金管理机构应向商品房业主出具《物业专项维修资金不足30%的告知书》,并告知物业服务企业、业主委员会、街道办事处及居委会,并由街道办事处监督续交情况。

房改房的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的,房改房维修资金管理机构应当及时告知房改房单位,由房改房单位及时向房改房业主出具《物业专项维修资金不足30%的告知书》,并抄送物业服务企业、业主委员会、街道办事处及居委会,并由街道办事处监督续交情况。

业主委员会应当自收到或发出《物业专项维修资金不足30%的告知书》三十个工作日内召开业主大会做出续交方案并向住房城乡建设主管部门备案。

未成立业主大会,或成立业主大会未做出续交方案的,业主按照本办法中第八条交存标准续交。

房改房及单位售出房改房的维修资金由业主续交。

对不按时交存的业主,业主委员会可向人民法院起诉,经人民法院判决并强制执行的,可纳入征信系统管理。

第三章  使用

第二十五条 物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同约定。

下列费用不得从物业专项维修资金中列支: 

(一)物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护和小修费用,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;

(二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用,由建设单位承担; 

(三)物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用,由有关单位依法承担。 

(四)物业共有部位、共有设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担;

(五)经物业管理联席会议协调处理决定或者人民法院判决,因物业服务企业的责任,导致物业共有部分、共有设施设备未到更新年限维修、更新的,物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第二十六条 保修期满后物业维修、更新、改造费用应当遵循“谁受益、谁负担”原则,按照下列规定承担:

(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担,不在专项维修资金中列支;

(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊;

(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主按其建筑面积所占比例分摊;

(四)房屋未全部出售的,开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。

房改房共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用先从房改房首期专项维修资金中列支。不足部分由业主按照本条第一款的规定承担。

第二十七条 探索引入物业维修商业保险机制。

一个物业管理区域经业主大会表决同意,可购买保险机构提供针对物业管理区域内共用部位、共用设施设备维修养护的定制险种,其保险费用,涉及物业区域内共用部位、共用设施设备日常维修养护的,由物业服务企业承担,涉及保修期满后物业维修、更新、改造费用由相关业主承担,业主出资部分可在物业专项维修专项资金中列支。

第二十八条 公共收益主要用于全体业主分摊的公共设施设备维修项目,公共收益独立账户不足部分由业主自行承担或在物业专项维修资金分户账中列支。申请公共收益资金用于维修项目,其使用程序和要件参照物业专项维修资金使用程序和相关流程执行。

公共收益用于补充全体业主物业专项维修资金使用列支以外用途的,业主大会应当决定其年度预算方案,主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。实际支出由属地街镇审核确认后,在公共收益独立账目中列支。公共收益支出金额和范围不得超出预算方案。

物业专项维修资金余额不足首期交存金额30%时,公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

第二十九条 需要使用物业专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当制订使用方案。使用方案应当包括下列内容:

(一)需要维修、更新、改造的具体范围、内容和费用分摊情况;

(二)维修、更新、改造方案及工程计划;

(三)费用预算及用款进度计划;

(四)其他与物业专项维修资金使用有关的内容。

第三十条 物业专项维修资金使用方案在物业管理区域内公示5日以上,由业主委员会组织业主表决,经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

未成立业主委员会的或者业主委员会不组织业主表决的,物业服务企业或者业主代表也可以在物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处的指导监督下按照前款规定公示和征得业主同意。

维修、更新、改造工程的施工单位由业主委员会、物业服务企业或业主代表协商确定,并在物业管理区域内公示3日。如果有超过专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积1/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数1/3以上的业主提出异议的,或维修费用较大的,应当通过招标方式确定。

第三十一条 申请列支物业专项维修资金,应当提交下列材料:

(一)物业专项维修资金使用方案;

(二)与施工、设计、监理等单位签订的工程合同;

(三)与共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的证明材料;

(四)公示内容、公示情况说明或者未成立业主委员会的物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处的书面证明材料;

(五)其他相关材料。

第三十二条 由区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管期间,物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当在收到业主委员会、物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。审核同意的,区县(自治县)住房城乡建设主管部门出具审核意见,并按工程进度划转物业专项维修资金。发现不符合程序审核和要件审核要求的,应当书面提出补正意见。
  业主自行管理后需要列支物业专项维修资金的,业主委员会应当在划转物业专项维修资金前将本办法第三十一条规定的材料报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。住房城乡建设主管部门应当在7个工作日内出具备案证明,发现资料不齐备的,应当书面提出责令改正意见。

需要使用房改房首期物业专项维修资金的,房改房物业专项维修资金管理机构应当在收到房改房单位申请材料后7个工作日内进行审核。经审核同意的,房改房物业专项维修资金管理机构出具审核意见,发现不符合法律法规规定的,应当书面提出补正意见。

第三十三条 经审核同意或备案后,方可实施物业专项维修资金使用方案。

维修、更新、改造工程完工后,业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当验收,并将下列材料在物业管理区域公示5日以上,并存档:

(一)施工单位编制的工程结算报告;

(二)维修、费用清单;

(三)维修、费用分担明细表;

(四)设计、监理、结算、招标费用;

(五)其他相关资料。

维修、更新、改造费用超出核定预算金额20%以上的,超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

第三十四条 物业专项维修资金只能划转到工程合同确定的施工、设计、勘查、监理单位账户中。
  物业专项维修资金应当使用电汇、信汇或者转账支票结算,不得支取现金,不得使用其他票据或者结算凭证。

第三十五条 对于十万元以上物业专项维修资金的使用,应当引入具有资质的第三方机构评审,评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支,业主大会决定不聘请评审机构的除外。 

物业专项维修资金使用过程重大纠纷的咨询或鉴定的资金可以在专项维修资金的增值收益中列支。

第三十六条 下列情形之一,需要使用物业专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者相关业主经乡(镇)人民政府、街道办事处书面同意,可以向区县(自治县)住房城乡建设主管部门申请适用应急简易程序:

(一)屋面防水损坏造成渗漏,严重影响正常使用的;

(二)电梯故障,无法正常运行的;

(三)高层住宅水泵损坏,导致供水中断的;

(四)楼体外立面有脱落危险,危及人身安全的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(六)消防设施损坏,危及公共消防安全的。

物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况,及时予以公示。

第三十七条 适用应急简易程序的情形,按照以下程序办理:

(一)报告。由物业服务企业、业主委员会或者相关业主自发现紧急情况时起,将情况书面报告物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处;无物业服务企业实施物业服务的,由业主委员会或业主立即将情况书面报告物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处;涉及电梯、消防设施的,物业服务企业、业主委员会或业主立即将情况书面报告市场监督管理部门、消防救援部门。

(二)确认。物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处收到报告并实地查勘现场后,立即出具证明,涉及电梯、消防设施的,市场监督管理部门、消防救援部门收到报告并实地查勘现场,符合紧急情况的,立即出具证明,交物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处。

物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处及相关部门应当在收到物业紧急情况报告之日起二十四小时内出具证明,如确符合紧急情况不予出具证明的,由对应行政部门承担对应的法律后果。

(三)申请。经物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处等相关部门确认证明后,物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即向物业专项维修资金管理机构申请紧急使用物业专项维修资金。

(四)资金拨付。物业专项维修资金由区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管期间,区县(自治县)住房城乡建设主管部门收到书面申请后及时划转资金;物业专项维修资金由业主自行管理的,业主委员会在物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处的指导监督下,立即划转资金。

(五)抢修。提出申请紧急使用物业专项维修资金的物业服务企业、业主委员会或者相关业主应立即进行抢修并公示。

(六)公示。抢修完成后,抢修单位应在抢修完成后15日内公示抢修相关费用。

物业服务企业、业主委员会、乡(镇)人民政府、街道办事处、住房城乡建设主管部门、市场监督管理部门、消防救援部门在规定的时限内做好上述工作。

第三十八条 发生第三十六条规定的情形时,业主委员会或者物业服务企业未按规定实施抢修的,物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处应当组织代修,抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

抢修完成后,相关费用应当按照本办法第三十七条规定进行公示。

第四章 监督管理

第三十九条 市住房城乡建设主管部门履行下列职责:

(一)拟定或者制定物业专项维修资金相关政策措施和配套规定,以及物业专项维修资金相关示范文本;

(二)建立和维护物业专项维修资金信息系统;

(三)指导全市物业专项维修资金监督管理工作;

(四)宣传和贯彻执行物业专项维修资金管理有关法律、法规,建立完善培训制度;

(五)指导和监督区县(自治县)住房城乡建设主管部门开展物业专项维修资金管理相关工作;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第四十条 区县(自治县)住房城乡建设行政主管部门履行下列职责:

(一)负责本行政管理区域内物业专项维修资金管理的政策指导和对资金管理机构监督管理;

(二)参与乡(镇)人民政府\街道办事处物业联席会议,化解矛盾纠纷,及时处置来访群众诉求;

(三)物业专项维资金票据购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部及市财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

区县(自治县)住房城乡建设行政主管部门可根据物业专项维修资金管理工作实际情况,设立本地物业专项维修资金代管机构。

物业专项维修资金代管机构履行下列职责:

(一)对代管资金在交存、使用、管理各环节实行程序审核和要件审核并及时归集和拨付资金。在对自管资金使用备案时应审核备案资料是否齐备;

(二)应当每年公布上年度资金代管的交存、使用,增值收益和结余的账面总额,并接受业主适时查询。

第四十一条 相关职能部门职责:

(一)规划自然资源管理部门在不动产权登记时,负责核验物业专项维修资金交存情况;

(二)财政主管部门应当加强物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督;

(三)市场监督管理部门制定关于电梯维修工程使用专维资金的相关行业管理实施意见,做好涉及电梯故障的现场勘查工作并出具书面意见。整改完毕后,指导和监督实施主体按电梯监督检验规则完成验收检验工作;

(四)消防救援部门制定关于消防维修工程使用专维资金的相关行业管理实施意见,做好涉及消防整改的现场勘查工作并出具书面意见。整改完毕后,消防救援部门参与消防验收,符合整改使用要求的出具书面意见;

(五)其他职能部门负责涉及本行政主管部门的相关事宜。

第四十二条 街道办事处、乡(镇)人民政府和居委会履行下列职责:

(一)物业所在街道办事处、乡(镇)人民政府负责本行政管理区域内物业专项维修资金自管和物业管理中专项维修工作的指导和监督管理。及时组织召开物业联席会议,协调和处理专项维修工作管理中矛盾纠纷;

(二)指导和监督业主委员会拟定专维资金续筹、补缴、补充等实施方案;指导和监督专维资金使用过程中的公示和竣工验收工作;

(三)乡(镇)人民政府、街道办事处实地查看,确认是否启动专维资金使用应急简易程序和确认公共收益的列支方案;

(四)指导和监督业主委员会和受委托的物业服务企业公布当年专维资金、公共收益使用情况和结余情况;

(五)物业服务企业、业主委员会不履行职责、业主委员会解散、未成立业主委员会和无物业服务企业的,居委会可以直接代为履行业委会职责。

第四十三条 业主委员会、物业服务企业履行下列职责:

(一)审查物业专项维修资金使用范围和条件,提出维修计划和使用方案,承担施工合同中甲方主体责任;

(二) 负责督促工程进度、质量、造价、安全,并协调业主、镇街、监理单位、评审机构及施工单位的总体关系;

(三)在申请物业专项维修资金使用过程中,应当对申报材料的真实性、合法性负责,按程序要求进行公示并自行存档。建立专维资金工作档案,包括:基础信息、专维资金使用台账、申请专维资金使用的存档资料、使用专维资金的工程技术资料;

(四)资金代管时公布上年度的物业专项维修资金的使用和公共收益独立账户的收支情况,业主有异议时应当提供项目施工图、施工合同、结算资料、分摊明细表等资料供业主查询复核;

(五)对未交存物业专项维修资金或不据实分摊维修费用的业主,业主委员会可向人民法院提起诉讼。

(六)自管资金的业主委员会应每年公布当年的交存、使用、增值收益和结存的账面总额。

第四十四条 负责代管物业专项维修资金的区县(自治县)住房城乡建设主管部门、负责管理房改房物业专项维修资金的机构及负责管理物业专项维修资金的业主委员会(以下简称物业专项维修资金管理机构)开立物业专项维修资金账户时,不得向专户管理银行索取不当利益。

专户管理银行应当严格自律,禁止采取不正当的营销手段。

第四十五条 由区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管期间,物业专项维修资金中当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息;其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。

物业专项维修资金存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。

第四十六条 鼓励物业专项维修资金管理机构合理利用组合存款等方式提高物业专项维修资金增值收益,当年增值净收益年末核算到户。

物业专项维修资金管理机构为提升资金管理能力和服务水平,可按财政部门预算列支其购买服务和物业专项维修资金管理智能化监管系统平台建设、硬件设备、电子档案加工及造价评审等费用,但不得用于管理工作人员经费。

第四十七条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债,并持有到期。

利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的,应当经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或者投资,并不得将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四十八条 下列资金应当转入物业专项维修资金:

(一)结付给业主的物业专项维修资金存储利息;

(二)物业专项维修资金的增值净收益;

(三)物业共有部分、共有设施设备的经营所得,共有设施设备报废后回收的残值,但业主大会另有决定的除外;

(四)物业管理区域公共收益;

(五)业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项;

(六)其他按规定转入的资金。

第四十九条 业主转让物业所有权时,应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具物业专项维修资金管理机构提供的有效证明,该物业分户账中结余的物业专项维修资金随物业所有权同时过户。

第五十条 物业灭失的,应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主。

因部分物业灭失或者物业转让后业主不足两户的,应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主,并办理销户手续,业主未要求退回的除外。

房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金余额,应当退还房改房单位。

第五十一条 物业专项维修资金管理机构应当每年至少与专户管理银行核对一次物业专项维修资金账目。

物业专项维修资金管理机构对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

物业专项维修资金管理机构应当建立物业专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第五十二条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。市财政部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第五十三条 审计部门依据有关法律法规规定对物业专项维修资金的管理和使用进行审计和监督。

第五章 法律责任

第五十四条 区县(自治县)住房城乡建设主管部门、房改房专项维修资金管理机构违反本办法规定,有下列情形之一的,由市住房城乡建设主管部门责令限期改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;给业主造成损失的,依法赔偿;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任:

(一)未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的;

(二)未按本办法规定拨付物业专项维修资金的;

(三)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为及其他风险较大的理财或投资的;

(四)违反本办法规定向专户管理银行索取不当利益的;

(五)挪用、侵占物业专项维修资金的。

第五十五条 业主自行管理的,业主委员会及其成员违反本办法规定有下列情形之一的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门责令限期改正;有违法所得的,没收违法所得;造成经济损失的,依法承担相应赔偿责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任:

(一)未按照本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的;

(二)违反本办法规定向专户管理银行索取不当利益的;

(三)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或投资,或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为的;

(四)挪用、侵占物业专项维修资金的。

第五十六条 乡(镇)人民政府、街道办事处或者其他有关行政主管部门及其工作人员违反本办法规定,未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第五十七条 开发建设单位未按本办法第九条规定交存物业专项维修资金或者未按第二十六条规定分摊维修、更新、改造费用的,由区县(自治县)住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以50000元以上100000元以下的罚款。

开发建设单位将未交存物业专项维修资金的房屋交付购房人,由区县住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处30000元以下罚款。

第五十八条 违反本办法规定,挪用、侵占物业专项维修资金的,由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉,依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告,没收违法所得,可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的,纳入征信惩戒。

开发建设单位挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的,除按第一款规定予以处罚外,建设行政主管部门应当在房地产开发企业信用档案中对其挪用、侵占情况予以记载。

业主决定自行管理的,挪用、侵占物业专项维修资金的,由业主向有关部门举报或者向人民法院起诉,依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金,并依法追究责任人的刑事责任。

第五十九条 业主大会和业主委员会有权对违反本办法规定,拒不交存或者续筹物业专项维修资金的业主要求限期交存;逾期仍不交存的,可向人民法院起诉。

第六十条 违反物业专项维修资金专用票据管理规定的,按照《财政违法行为处罚处分条例》和《重庆市财政票据管理办法》等规定追究责任。

第六章  附则

第六十一条 本办法实施前,开发建设单位或者物业服务企业已经代收的物业专项维修资金及银行存款利息,应当自本办法施行之日起三个月内移交物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门,逾期不移交的,可视同挪用、侵占。

第六十二条 本办法实施前,未交存首期物业专项维修资金的,相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门公布的银行专户中。逾期未交的,其房屋共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造所需费用,由相关业主自行负责。

第六十三条 物业专项维修资金首期交存标准确需调整的,由市住房城乡建设主管部门会同市价格行政主管部门适时调整,报市人民政府批准后向社会公布执行。

第六十四条 本办法所称物业共有部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位,一般包括:物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共有设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属智能化和非智能化设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。

第六十五条 本办法自日起施行。


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