渝建人大复函〔2020〕8号

重庆市住房和城乡建设委员会

关于市五届人大三次会议第1132号建议

办理情况的答复函

万容代表：

你提出的《关于推动业主委员会实体化运行的建议》（第1132号建议）收悉。经与市民政局共同研究办理，现将办理情况答复如下：

关于业主委员会的运行管理问题是当前物业管理的一个难点和痛点。您对业主委员会运行、物业管理与基层治理相关问题分析的很透彻，所提建议也直击当前物业管理的痛点，我们很受启发，在今后的工作当中我们将认真思考，积极采纳。

一、关于业主委员会实体化运行的问题

根据国家《物权法》《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》等相关法律规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主选举产生，业主委员会仅有有限的法律主体资格，对其运行过程中的管理成了物业管理行业普遍反映的难题。

为解决业主委员会运行难、管理难的问题，在2019年《重庆市物业管理条例》修订中，我们明确要求业委会成员应具有完全民事行为能力，热心公益事业，遵守管理规约和业主大会议事规则，本人、配偶及直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务的企业无利害关系等任职要求，要求业委会成员不得挪用、侵占业主物业专项维修资金、公共收益，不得索取、收受建设单位、物业服务企业或利害关系业主提供的利益或报酬，不得违反物业服务合同拒不交物业费等行为，对违反规定的业委会成员，由街道办事处责令暂停履行职责，并由业主大会决定终止其职务。从业主委员会的任职资格、禁止性行为规范业委会的运行，并赋予街道办事处在业委会成员出现违规行为时的临时救济措施，强化对业委会的管理。

对照您所提的建议，经与市民政局认真研究，根据《民法通则》规定，非营利法人是指以公益目的或其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或会员分配所取得利润的法人，包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。而《物权法》《物业管理条例》相关规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，可以根据业主大会决议对公共收益进行分配，这与法律规定的非营利法人有一定区别。目前，个别地区民政部门在当地党委政府要求下探索对业主大会或业委会进行社会组织登记，更多的是为解决银行账户开户等问题，实际上与上位法并不相符，相关地方立法机构也暂时无法明确其法人属性。因此，从依法行政的角度看，目前暂时还不宜将业主委员会作为民办非企业单位进行登记。

为解决业主委员会等相关组织办理业务的需要，2018年国家发展改革委办公厅印发了《关于在办理相关业务中使用统一社会信用代码的通知》（发改办财金[2018]277号），出台了《业主大会统一社会信用代码证书》相关政策。通过办理《业主大会统一社会信用代码证书》来解决业主委员会在办理银行开户、刻制印章等相关业务中遇到的实际问题。下一步，我们将在有关法律法规框架下，充分发挥业主委员会的服务功能。

二、关于物业小区公共收益的问题

近年来，不仅业主委员会运行问题突显，物业小区公共收益的管理和分配问题也成为较为突出的问题，而且这两个问题经常交织在一起，为强化物业小区公共收益管理，在2019年《重庆市物业管理条例》修订过程中，我们对小区公共收益问题作了以下规定：

一是对利用公共区域、共有设施设备经营的规范。明确规定利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规规定，并在物业服务合同或管理规约中约定经营的场地范围、广告的标准等事项。

二是对公共收益的用途进一步明确。明确规定公共收益主要用于补充物业专项维修资金；按业主大会决定使用公共收益的，当首期物业专项维修资金不足30%时，公共收益也应当优先补充物业专项维修资金。

三是对公共收益的管理进一步明确。明确要求物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况；物业管理区域20%以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以委托有资质的中介机构进行财务审计或申请物业管理联席会议协调处理。

通过对经营行为和范围、公共收益的使用和管理进行系统性的明确规范，进一步发挥公共收益在小区建设和品质提升方面的作用，保障业主的合法权益。

三、关于“党建引领小区治理”的问题

2017年，党中央、国务院在《关于加强城乡社区基层治理工作》中明确提出要“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导监督”，强化党的领导。2019年，党的十九届四中全会又明确提出了要“构建基层社会治理新格局，完善群众参与基层社会治理的制度化渠道”。 

为落实中央城乡治理相关文件精神，在2019年《重庆市物业管理条例》修订过程中，市人大常委会明确将强化党建引领，推动物业管理融入社区治理作为条例修订的立法指导思想，并在新修订的条例中明确要求“业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。建立社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，统筹推进社区治理和物业管理工作”。

2020年，我委根据市信访工作联席会议办公室“3+N”专项治理工作要求，制定了《2020年物业纠纷专项治理工作方案》，在方案中也明确将物业管理纳入社区治理体系，推动社区成立环境和物业管理委员会，吸纳社区工作人员、社区民警、业委会成员、物业企业、网格员等相关主体加入，探索推进党建引领下的基层社区治理。今后，我委将根据中央和市委有关决策部署，不断强化党建对物业管理的引领作用，完善基层治理结构，切实维护社会和谐稳定。

此函复已经市住房和城乡建设委员会主要领导审签。对以上答复你有什么意见，请通过填写回执及时反馈市人大常委会人代工委。

重庆市住房和城乡建设委员会

2020年4月16日