渝建政协复函〔2020〕47号
重庆市住房和城乡建设委员会
关于市政协五届三次会议第0474号
提案办理情况的答复函
胡少校委员：
你提出的《关于规范物业服务管理，有效预防矛盾纠纷的建议》 （第0474号提案）收悉。经与市发展改革委研究办理，现将办理情况答复如下：
随着社会发展，当前物业服务已经成为与人们日常生活息息相关的工作。近年来，我市物业服务政策法规体系不断完善，物业监管日益强化，促进了人们居住环境的提升。但同时，由于物业管理牵涉主体众多，相关制度建设仍不够完善，物业管理引发的矛盾纠纷也时有发生，成为当前社区治理必须要面对的问题。您对当前物业矛盾纠纷产生的原因从物业服务质量、公共收益、业委会监督等多角度进行了全面的思考和分析，所提建议较有针对性，对我们的工作有很大启发和促进作用，我们将在今后的工作中认真学习、研究和吸纳。
一、关于物业服务质量评价及物业收费问题
物业服务质量是近年来引发物业矛盾纠纷的重要原因，一方面业主方反映物业服务质量低，另一方面物业服务企业反映物业收费机制失灵，物业价格无法正常调整，由此引发的物业矛盾纠纷也日益增多。为规范我市物业服务市场，提升物业服务质量，规范物业服务收费，近年来我委主要做法是：一是规范物业收费。2015年，我委配合市物价局制定了《重庆市物业服务收费管理办法》，并由市政府正式印发。《重庆市物业服务收费管理办法》对物业服务收费机制进行了细分，前期物业服务实行政府指导价，物业服务实行市场调节价，同时制定了《重庆市住宅物业服务等级标准》，推进物业服务质价相符。二是探索推进物业服务质量评价机制建设。在2019年审议通过的《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）修订案中，明确规定了“建立第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。”三是规范物业调价。一方面在新的《条例》中要求物业服务企业必须按合同约定提供物业服务，不得“违反物业服务合同约定降低物业服务标准或擅自提高物业服务收费标准”，另一方面明确规定了“物业服务收费确需调整的，物业服务企业应与业委会协商，并由业主大会决定；未成立业委会的，由符合法定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上”。
新的《条例》已经于2020年5月1日正式实施，我委将加大宣传培训力度，有序引导物业服务行业落实好物业服务质量评价制度，健全物业收费机制，进一步提升物业服务质量。
二、关于公共收益问题
公共收益问题也是近年来业主普遍关注的问题，在《条例》修订中，我们广泛征求了业主、物业企业等各方意见，从物业公共区域经营范围、收费标准及公共收益使用作了详细的规定。一是明确经营范围。《条例》规定了利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或管理规约中约定，并明确可以开展经营的场地范围。二是明确收费标准。《条例》规定了利用共有部位、共有设施设备经营的，要在前期物业服务合同或管理规约中明确“不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准”，并规定了“物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的30%。”三是明确公共收益使用规则。《条例》规定了“公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定作用。在业主大会成立前或业主大会未对公共收益用途作出决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额30%的，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。”
三、关于业主委员会监督管理问题
业主委员会的监督管理是物业管理行业普遍反映的一个难点，也是业主关注的一个焦点。在《条例》修订中，我们从业委会成员任职资格、业主委员会运行、业主委员会监督三个方面强化对其监督管理。一是进一步严格业主委员会成员任职资格。要求业主委员会成员必须是本物业管理区域内自然人业主或单位业主授权的自然人代表，遵守管理规约和业主大会议事规则，依法履行业主义务，并要求本人、配偶及直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务的企业无利害关系，书面承诺积极、及时全面履行工作职责。二是进一步规范业主委员会运行。明确要求业主委员会及其成员不得有下列行为：以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产；索取、收受建设单位、物业服务企业或有利害关系业主提供的利益或报酬；违反合同或管理规约，拒不交纳物业费、公共水电费、停车费和物业专项维修资金等，或诱导、鼓励其他业主不交纳相关费用；利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关费用，或向物业服务企业销售商品、承揽业务，获取其他不正当利益等行为。三是进一步强化业主委员会监督。一方面，《条例》规定了可以设立监事委员会，对业主委员会进行监督；另一方面，《条例》规定业主委员会违反禁止性行为的，可由街道办事处、乡镇人民政府责令暂停履行职责；业委会不依法及时组织召开业主大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期组织召开，业委会逾期未召开的，街道办事处、乡镇人民政府或受其委托的居（村）民委员会应当组织召开。同时，《条例》还规定了“鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度，”进一步强化对业主委员会的监督管理。
四、关于业主管理规约问题
《业主管理规约》即通常所说的业主公约，是业主共同遵守的管理规范，由业主共同制定，体现的是业主自治，并经业主大会审议通过后对全体业主具有约束力。在前期物业服务期间，由于业主大会尚未成立，由建设单位制定《业主临时管理规约》，与前期物业服务合同一并交付业主。为引导物业管理区域内业主共同遵守业主管理规约，我委一手抓《业主管理规约示范文本》制定，根据《条例》修订内容，组织修订《业主管理规约示范文本》，使业主管理规约内容更加规范，更易操作，一手抓《条例》宣传贯彻，提升业主的法治意识，明确知晓业主自身的权利义务关系，促进小区文明和谐。2020年1月以来，我委向区县住建委、街道办事处、社区居委会、物业企业等单位发放《条例》单行本1.5万余册，组织张贴宣传海报9万余份，4月29日，又配合市人大常委会召开《条例》新闻发布会，重庆电视台、华龙网、重庆之声等新闻媒体同步进行报道，进一步对《条例》进行宣传和解读，营造知法懂法守法的氛围。
五、关于物业矛盾纠纷调处问题
在做好《条例》宣传贯彻的同时，我委还积极推动物业矛盾纠纷调处工作，通过党建引领和诚信体系建设，从源头上减少物业矛盾纠纷，推动物业矛盾纠纷及时属地化解。一是强化党建引领，推动物业管理融入社区治理。将物业管理纳入社区治理体系，加强社区党组织对物业管理的监督和指导，推动物业管理与社区治理相融合。2020年4月，我委与市民政局联合印发了《2020年推进物业管理融入社区治理工作方案》，对物业管理融入社区治理提出了明确的工作目标和工作路径，2020年底主城各区80%以上的社区将成立环境和物业管理委员会。二是强化行业信用监管。2019年，我委制定出台了《重庆市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法》，积极推进物业行业诚信体系建设，提升物业服务质量，增强契约精神，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，从源头上减少物业纠纷。三是抓突出矛盾纠纷化解。2020年，在市联席办（市信访办）牵头下，我委组织开展了物业矛盾纠纷专项治理工作，对物业管理领域内存在的物业服务质量、业委会成立及运行、公共收益等突出问题进行专项治理。
此答复函已经市住房和城乡建设委员会主要领导审签。对以上答复你有什么意见，请及时反馈给我们，以便进一步改进工作。
重庆市住房和城乡建设委员会
2020年5月23日
