渝建政协复函〔2022〕39号

重庆市住房和城乡建设委员会

关于市政协五届五次会议第1000号提案

办理情况的答复函

何洪涛委员：

您提出的《关于完善物业管理制度制止重庆部分小区物业管理乱象的相关建议》（第1000号提案）收悉。经研究办理，现将办理情况答复如下。

您对当前物业管理制度中存在的问题分析透彻，所提建议具有很强针对性，对我们的工作有很大促进作用，我们将认真学习、研究和吸收。

近年来，随着城市化进程加快，我市物业服务覆盖范围逐步增加，市场主体和服务对象逐步增多，物业服务中的矛盾纠纷时有发生。为更好地解决物业管理领域出现的新情况、新问题，我市于2018年启动修订《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》），经深入调研，广泛收集社会各界意见建议2600余条，市人大常委会在2019年四次审议通过后，于2020年5月1日实施。《条例》实施后，市住房城乡建委进一步推动完善配套政策，先后修订了《重庆市专项维修资金管理办法》，印发《前期物业服务合同（示范文本）》《物业服务合同（示范文本）》《重庆市业主大会议事规则（示范文本）》等配套文件。

一、关于物业服务合同管理的问题

《条例》没有限定前期物业服务合同期限，是基于以下几个方面考虑：一是前期物业服务合同期限是可即时终止的，《民法典》第九百四十条规定，前期物业合同服务期限届满前，业主委员会或业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《条例》第四十五条第二款也规定“业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止”，因而，在物业管理实际工作中，只要业主共同决定，就可以随时终止合同；二是根据《民法典》第四百七十条规定，合同内容由当事人约定，其中也包含了合同期限；三是根据《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人员继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。

前期物业服务合同期限与约定虽然很重要，但合同期限终止或者延续关键在于业主共同决定。下一步，市住房城乡建委将继续加强对区县街镇的指导力度，推动让业主客观真实表达意愿，有效形成业主大会决定，确定物业服务合同期限。

二、关于召开首次业主大会的问题

在《条例》修订调研中，曾考虑“放宽”业主大会申请条件，但在后续调研过程中，不少基层单位和群众都认为，是否成立业主委员会应当反映多数业主意见，不应把条件过于放宽。首次业主大会会议决定的事项关系到今后物业管理的质量和全体业主的生活，过低的申请比例不能充分、准确地反映多数业主的意愿，不宜降低申请比例；同时，随着物业管理技术进步，业主电子决策系统建成运行，通过系统申请更加快捷方便，申请难的问题可以得到有效解决，为此，《条例》中业主申请召开首次业主大会会议的比例保持不变。市住房城乡建委一方面将继续推进业主电子决策系统建设和运用，方便业主提出申请，另一方面，将您的建议及时反馈给相关立法机构，以便后续立法时予以考虑和吸纳。

三、关于加强街镇指导的问题

《条例》明确规定街镇对业主大会、业主委员会的指导监督职责，《条例》第二十五条第二款规定，住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散的，居（村）民委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下，组织业主讨论决定物业管理事项，或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。因此，当前期物业服务合同期限届满前，有业主委员会的由业主委员会组织业主讨论表决物业管理事项；若无业主委员会或业主委员会已经解散的，则由居（村）民委员在街镇指导下组织业主讨论表决物业管理事项。

下一步，市住房城乡建委将在业主大会与业主委员会活动规则中进一步强化街镇对物业管理活动的指导作用，并指导区县街镇切实做好业主大会、业主委员会指导工作。

四、关于保障物业服务质量的问题

《条例》中明确了物业服务企业的禁止性行为，并增加物业服务企业应当每半年公布一次公共收益收支情况的内容，同时，明确了区县住房城乡建设主管部门对物业服务企业和从业人员的监督管理。2021年，市住房城乡建委会同市公安局、市市场监管局、市委网信办等联合制定整治规范物业服务市场秩序的工作方案，依法整治物业服务不规范和扰乱市场秩序违法违规行为，并结合“我为群众办实事”实践活动，开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”的专项行动，加大对物业服务收费领域违法违规行为的监督力度。同时，建立信用监管体系，将物业服务企业和物业项目负责人纳入信用监管，实行守信联合激励，失信联合惩戒。市住房城乡建委将进一步修订完善物业服务等级标准，进一步规范物业管理服务。

此答复函已经常斌主任审签。对以上答复您有什么意见，请填写在回执上寄给我们，以便进一步改进工作。

衷心感谢您对住房城乡建设工作的关心支持！

重庆市住房和城乡建设委员会

2022年5月9日