李祖琪委员：

您提出的《关于进一步完善重庆市商品房预售资金监管政策的建议》（第0148号提案）收悉。经与市高法院、市市场监管局、人民银行重庆营管部、重庆银保监局共同研究办理，现将办理情况答复如下：

一、关于进一步明确对预售款的监管，强化专款专用的建议

一是明确商品房预售资金监管范围。为加强商品房预售资金入账管理，确保预售资金全额进入监管账户，2022年9月30日，市住房城乡建委、人民银行重庆营管部、重庆银保监局联合印发《关于进一步加强商品房预售资金入账管理的通知》（渝建﹝2022﹞31号），明确了购房人缴纳的定金、首付款、公积金按揭贷款、商业银行按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。您的此条建议已在预售资金监管工作中得到落实。

二是严格落实做细监管金额比例。我市当前商品房预售资金监管比例按照预售总额的35%核定。据统计，当前全市商品住房销售均价约8900元，按照35%的监管比例计算，每平方米监管资金约3115元，总体上能覆盖项目从取得预售许可到取得不动产权登记证之间的工程建设直接费用。35%的监管比例，从总体上看较为合理，既能较好控制项目风险，又能适度释放企业资金流动性，促进房地产行业平稳健康发展。

为进一步优化我市商品房预售资金监管，我委正研究修订《重庆市预售资金使用监管实施细则》。结合您的建议，我们将认真研究预售资金监管比例问题，初步考虑市级层面对中心城区预售资金监管比例进行明确，中心城区以外区县可结合当地商品房销售价格水平，研究确定本区域预售资金监管比例（该比例不得低于中心城区监管比例），以确保项目顺利竣工交付。在资金使用方面，也将充分吸纳您的意见建议，切实加强工程建设进度和付款信息的核实，依据相关经济合同和付款票据，点对点付款至相应施工企业、材料供应商、设备租赁商等单位，确保监管资金全额用于项目建设，直至项目取得不动产权登记证。

三是提高监管资金账户明晰度。2022年11月，市住房城乡建委完成了商品房买卖合同网签系统升级工作，在网签合同上自动生成商品房预售资金监管账户及账号信息，购房人在签订买卖合同时直接将首付款通过网签系统存入预售资金监管账户，贷款银行（包括公积金及按揭贷款）通过网签合同信息向预售资金监管账户发放按揭贷款。您的此条建议已在预售资金监管工作中得到较好实施。

四是建立商品房预售合同网签备案准入机制。我委通过对网签系统进行升级完善，实现了网签与预售资金同时入账的功能。如果预售资金未按规定入账，则不能进行网签备案。您的此条建议也在预售资金监管工作中得到较好落实。

五是倡议增加合同生效的附加条款。市住房城乡建委正会同市市场监管局修订《重庆市商品房买卖合同（示范文本）》，我们将充分吸纳您的建议，结合国家新的法律、法规要求，在保护购房人权益、保障预售资金缴付安全、明确开发企业违约责任方面进一步细化完善相关条款。

六是确保本楼盘的预售资金必须优先使用到本楼盘。您的此条建议是预售资金监管的重要内容。目前，根据预售资金使用监管相关规定，项目预售资金监管额度未足额前，开发企业不能擅自使用，更不能抽调。对于监管额度内的预售资金确系用于本项目保交楼建设的，可经监管部门审定后，将监管资金点对点支付到本项目的施工企业、材料供应商等单位。后续，我们在优化预售监管资金使用细则时，仍将以本项目预售监管资金必须优先用于本项目建设为根本原则，坚决防止抽逃、挪用、转移行为，切实将您的建议贯穿于预售资金监管工作中。

二、关于进一步完善监管银行的职能与服务的建议

一是严格适时监控。我市预售资金监管系统已与各监管银行联网，住房城乡建设部门可适时在线查看各项目监管资金情况。重庆银保监局正着手优化住建部门和商业银行机构信息共享机制，依托“金渝网”进一步推动预售资金监管高效协同，畅通商品房网签备案系统与银行机构账户管理系统数据通道，强化预售资金监管联动。

二是强化监管责任。市住房城乡建委与承担预售资金监管业务的商业银行签订的《重庆市商品房预售资金监管金融服务协议》中明确，监管银行在开展预售资金监管业务期间存在擅自拨付监管资金等违规行为的，需承担违约责任并赔偿造成的损失，并暂停其预售资金监管资格，不得接收新的监管业务直至改正为止，情节严重的取消监管资格。如：工商银行南坪支行，我委取消其预售资金监管资格一年后，基于其良好整改情况才恢复监管资格；广发银行重庆分行因配合落实预售资金监管不力，已被我委取消预售资金监管资格，限制其在全市范围内开展预售资金监管业务。

三是银行监管不力承担过错责任。市住房城乡建设管理部门与人行重庆营管部、重庆银保监局等管理部门加强联动配合，对预售资金监管银行履行监管职责不力的，将依法依规对其进行联合惩戒。商业银行因监管问题导致项目建设资金不足，引发项目烂尾、停工等风险的，住房城乡建设管理部门将协同银保监等金融监管部门，按照相关法律法规和政策要求妥善处理购房群众按揭贷款问题，切实维护购房者合法权益。

三、关于控制住建委在资金监管方面的法律风险，兼顾法理与情理，平衡法律规范和政策执行，确保行政合法的建议

2022年2月15日，市高法院会同市住建委、人行重庆营管部出台《关于贯彻落实〈最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知〉的通知》（渝高法﹝2022﹞26号），要求各中、基层人民法院，各区县住房城乡建设管理部门，有关银行金融机构认真贯彻落实，并从冻结商品房预售资金监管账户资金使用审查、划转方面作出具体规定，相关要求与您的建议一致，已在具体工作中落实，执行效果较好。 

一是住房城乡建设部门加强冻结预售资金监管账户资金使用审查。商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，住房城乡建设管理部门依据有关合同等原始资料，认真核实付款事实和付款金额，并向相关监管银行出具《商品房预售资金监管账户冻结资金使用通知书》。

二是金融机构配合做好商品房预售资金划转使用工作。开设监管账户的商业银行，收到住房城乡建设管理部门《商品房预售资金监管账户冻结资金使用通知书》后，应按信息及时支付相应款项，并将款项划转凭证、《商品房预售资金监管账户冻结资金使用通知书》一并移交账户冻结法院。

三是法院将资金划转情况应当及时告知有关申请人。账户冻结法院收到监管商业银行移交的款项划转凭证、《商品房预售资金监管账户冻结资金使用通知书》后，应当将款项划转情况及时告知保全申请人或执行申请人，并将上述材料载入案件卷宗。

此答复函已经岳顺主任审签。对以上答复您有什么意见，请填写在回执上寄给我们，以便进一步改进工作。

重庆市住房和城乡建设委员会

2023年5月5日

联 系 人：彭敏

联系电话：023-63627019

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