重庆经济持续的高增长，吸引着全国各地越来越多的人。如何才能为这些初来乍到的新市民提供高性价比的租赁住房，考验着城市治理水平。

率先探索“保租房+”新模式，将存量房盘活利用与城市更新等有机结合，积极引导社会多方参与保障性租赁住房供给，渝中区保障性租赁住房工作获得国务院发展保障性租赁住房绩效考评通报表彰。

渝中到底是怎样做的，给其他区县带来怎样的启示？来看记者的调查。

租房人为啥打“退堂鼓”

39岁的王英旭从打拼多年的杭州回到重庆后，一直在寻找合适的住房。1月中旬，得知渝中区金银湾184号长租公寓首批房源将推向市场，他第一时间去看了样板房，“交通方便，装修精美，管理规范，价格合适，现在就等着正式运营后签约入住了。”

渝中区交通便利、配套完善，租赁市场约7.6万套住房，但其中老旧小区占比大，房屋质量及设施配套品质较低，难以满足新市民租房需求。渝中区住房城市建委住保科科长许又云介绍，他们通过探索创新，走出了一条租户收入可负担、企业运营可持续的新路子。

以金银湾184号长租公寓项目为例，该项目紧邻大坪时代天街，由三个相连单元组成，每个单元9层楼，共108套，每套建筑面积约50~60平方米，户型主要为一室一厅和两室一厅。

随着周边商圈发展，这三个建于上世纪九十年代的单元在高楼掩映之下显得格格不入，其中超过一半的住户已搬走。这里地段好，紧邻商圈和轨道交通，想租的人不在少数，但房屋质量堪忧，不少线路老化存在安全隐患，且无统一物业管理，让不少人打起了“退堂鼓”。

2023年，渝中区决定以该项目为试点，由该区国有平台渝中区城市更新建设有限公司（以下简称渝中城市更新公司）牵头，引入有14年长租公寓运营经验的广州窝趣公寓管理有限公司，在房源筹集上采取“以租代征”的方式，打造城市更新与住房租赁融合发展的新模式。

老旧小区改造与住房租赁发展“双赢”

“前期也遇到困难。”渝中城市更新公司投资部门负责人金鹏程说，不少住户心存疑虑，有人想等拆迁，有人想涨租金。

2024年初，城市更新公司、渝中区住建委、石油路街道和广州窝趣公司一起，组织召开多场院坝会，向原住居民讲解收房政策。

首先，这片区域周边都是建成小区，且间距过小，不能满足拆除重建的要求，只有进行更新改造。其次，城市更新公司不仅对房屋及周边环境进行改造提升，还将增设三部电梯方便居民出行，并腾挪空间设置社区服务中心、社区食堂、阅览室、停车场等便民设施。再次，项目打造成长租公寓后，由专业的运营公司统一管理，有助于房屋增值保值。

最终，30套房屋业主同意与城市更新公司签约。56岁的瞿显伟就是其中一个，他在渝中的房子一直空着，还出现了卫生间堵塞、阳台漏水等情况，租给国有平台后解决了这些问题，房子翻修得干净漂亮，他还能按季度收到租金，对此非常满意。

不同于廉租房、公租房，保租房是市场化项目，需确保可盈利、可持续运营。“我们计划收储60套，目前已完成首批30套收储和装修，今年5月将推向市场。”金鹏程介绍，按照每套房10万元装修成本计算，金银湾项目预计投入600万元左右，据测算约12年回本，与市面其他类似公寓改造投资回收期相当。

后续管理方面，渝中城市更新公司将与广州窝趣下属企业重庆百瑞纪商业运营管理有限公司成立合资公司，共同运营管理。如此，该项目实现了老旧小区改造提升和住房租赁发展“双赢”。

房源筹集“多”、政策支持“准”、配套服务“全”、发展模式“新”

近年来，渝中区以“征、租、购”三种模式，打造了一批保租房精品示范项目。

比如，建融家园中山四路项目，以“政策+国资+市场”为发展思路，通过征收方式获得项目产权。该项目原为老旧小区闲置危房，精心改造后旧貌换新颜，40套房源一经投用便被抢租一空。2022年9月，该项目作为重庆长租公寓名片，参加北京“奋进新时代”主题成就展。

又如，位于化龙桥的万科渝中人才公寓项目，创新采用“国有平台+开发主体+经营品牌”多主体联合经营模式，共同出资购买项目产权，并委托专业运营方万科泊寓负责运营。项目共1440套房源，自2023年6月陆续投用以来，持续保持满租状态。项目开业首年就实现营业收入1228.68万元、净利润275.30万元，吸引到珠海、锦州等外地省市单位前来学习“取经”。

许又云说，渝中区的经验可总结为四点——在房源筹集上突出“多”，确保市民租得到、租得好；政策支持突出“准”，确保能参与、可运营；配套服务突出“全”，确保租住有改善、体验好；发展模式突出“新”，确保城市提品质、增能级。

“长租即长住，长住即安家”，截至2024年底，渝中区已有12个保租房项目获得认定，筹集房源3086套。